In der Türkei werden Immobiliengeschäfte, wie überall sonst, von einer Sammlung von Dokumenten sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer begleitet.
Ein solches Dokument ist ein Iskan, ein Gebäudepass für die erworbene Immobilie (Wohnung, oder Gewerbeobjekt).
Das Immobilienbüro Tolerance erklärt, warum ein Iskan für zukünftige Eigentümer wichtig ist, welche Informationen es enthalten sollte und worauf man bei der Untersuchung dieses Dokuments achten sollte.
Wie sieht ein Iskan aus und warum wird es benötigt
Iskan (vollständiger türkischer Name — Yapı kullanma izin belgesi) — ist ein Gebäudepass, ein Ausdruck auf Papier (nicht auf einem offiziellen Formular), einer Tabelle mit Informationen über das Haus oder andere Immobilien.
Die Rückseite ist von einem Beamten der örtlichen Gemeinde gestempelt und unterzeichnet.
Der Gebäudepass bescheinigt, dass das Gebäude betriebsbereit ist und für das Wohnen oder andere Aktivitäten (z.B. gewerblich) geeignet ist.
Um einen Iskan zu erhalten, muss der Bauherr oder der Eigentümer beim örtlichen Rathaus den Gebäudepass vorlegen und auch nachweisen, dass der Bau gemäß dem städtischen Entwicklungsplan und den Bauvorschriften errichtet wurde.
Wichtig: Ein Iskan wird nur einmal ausgestellt, es kann und darf nicht erneut ausgestellt werden, obwohl bei Bedarf eine Kopie erhalten werden kann.
Wenn Sie eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt kaufen, sollte Ihnen der vorherige Eigentümer das Iskan übergeben.
Der Name des Eigentümers wird in diesem Dokument nicht erwähnt, da das Iskan bestätigt, dass die Wohnung oder das Gebäude bewohnbar ist und nicht die Eigentumsrechte bekräftigt.
Die Ausstellung der TAPU (Eigentumsurkunde) wird vom Katasteramt übernommen.
Wo benötigen Sie einen Iskan?
Vor allem wird er benötigt, um Verträge für Wasser-, Strom- und Gasversorgung abzuschließen - mit anderen Worten, Sie können ohne dieses Dokument keine Versorgungsverträge abschließen.
Dies trifft auch auf Mietverhältnisse und die Ausstellung von Hypotheken für diese Immobilie zu.
Verschiedene Arten von Iskan
Aufgrund der Gesetzesänderungen in Bezug auf Gebäudepässe für Immobilien, die im Jahr 2020 stattfanden, herrscht oft Verwirrung—Wohnungskäufer verstehen nicht, welches Iskan sie speziell benötigen.
Lassen Sie uns das klären.
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Wenn ein Haus (Wohnhaus) vor 2020 in Auftrag gegeben wurde, muss es eine Genel Iskan haben — ein allgemeiner technischer Pass für das gesamte Gebäude. Dieses Dokument gibt den Zustand des gesamten Gebäudes an, einschließlich aller Wohnungen, Korridore, weiterer Räume und weist den Grundstückseigentümer aus, auf dessen Land sich das Gebäude befindet.
Die Unterschriften des Geschäftsführers des Baufirma und des Chefingenieurs der Baustelle sind obligatorisch.
Vor Ausstellung des technischen Passes, beurteilt ein Expertengremium die Einhaltung von Baunormen, einschließlich Normen für Erdbebensicherheit, die Vorhandensein von Brandbekämpfungseinrichtungen, Vorbereitung von Zufahrtsstraßen, Nutzung von Brandtreppen und -ausgängen, Schutzräume. Die Übereinstimmung aller Räumlichkeiten mit dem Masterplan wird ebenfalls geprüft.
Wohnkomplexe ohne einen Genel Iskan gelten als ungeeignet für das Wohnen von Menschen, d.h., sie sind praktisch Gebäude, deren Bau noch nicht abgeschlossen ist.
- Außer der Genel Iskan, wurde eine Ferdi Iskan bis vor kurzem separat für jede Wohnung ausgestellt. Das Beantragen eines solchen Dokuments war Aufgabe der Wohnungseigentümer.
Das Dokument ist ein A4-Blatt, beidseitig ausgefüllt. Es enthält Informationen über den ersten Grundstückseigentümer, der den Iskan beantragt hat, mit Informationen über das Bauunternehmen, die Aufsichtsbehörden für die Baüberwachung, den genauen Standort des Grundstücks und seine technischen Parameter: Etage, Fläche.
Um diesen technischen Pass zu erhalten, hat der Grundstückseigentümer der Stadt einen TAPU, ihren Pass, Steuernummer und die Genel Iskan vorgelegt, danach haben sie eine staatliche Gebühr zwischen 1.500 und 4.000 Lira gezahlt und auf die Bereitstellung des Dokuments bis zu zwei Wochen gewartet.
Mit der Einführung neuer Vorschriften, müssen Wohnungseigentümer keine separaten Iskans mehr erwerben.
Heute wird das Dokument dem Entwickler ausgehändigt und es heißt Yapı Kullanma İzin Belgesi. Es gibt den Standort des Objektes, die Anzahl der Etagen, die Gesamtfläche des Gebäudes und die Fläche der Wohnungen an.
Insgesamt haben gesetzliche Änderungen die Aufgaben für Wohnungskäufer vereinfacht: sie müssen sich nicht mehr selbst an die Gemeinde wenden und bis zu zwei Wochen warten, bis der technische Pass bearbeitet ist — das Dokument liegt jetzt beim Entwickler und es hat die gleiche Kraft, d.h., es bestätigt die Bewohnbarkeit der Wohnung.
Denken Sie daran: einige Entwickler teilen den Preis des Iskan auf alle Eigentümer auf und schließen ihn eventuell sofort in den Preis der Wohnung ein, andernfalls können sie eine zusätzliche Zahlung verlangen.
Was beim Kauf einer Wohnung in der Türkei zu beachten ist
Wohnungen, die in der Bauphase gekauft wurden, haben noch keinen Iskan — das Haus ist nicht fertiggestellt, nicht in Auftrag gegeben, der Entwickler wird das Dokument später holen.
Zum Zeitpunkt des Kaufs können Sie nach einem anderen wichtigen Dokument fragen - Yapı Ruhsatı — eine Baugenehmigung, die die Adresse und technischen Eigenschaften des Objekts anzeigt.
Viele Käufer fragen sich, ob es möglich ist, dass ein gebauter Komplex keinen Iskan erhält.
Die Risiken sind minimal, aber sie existieren. Zum Beispiel, wenn der Entwickler bankrott geht und den Bau nicht abschließt, oder die Grenzen des bestätigten vorherigen Projekts erheblich überschreitet.
Die Tatsache, dass das Haus noch nicht abgenommen ist, muss im Immobilienkaufvertrag vermerkt sein.
Das voraussichtliche Zeitfenster für die Fertigstellung der Arbeit, das angenommene Datum für den Erhalt der Wohnraumbescheinigung und die Verantwortung des Bauträgers, falls sie das Dokument nicht innerhalb der festgelegten Frist beschaffen können - was zur Vertragsbeendigung, vollständiger Rückerstattung und möglichen Strafen oder Gebühren für den Käufer führen kann - sind alle erwähnt.
Der Baufortschritt aller Projekte in der Türkei wird von einem 'Yapı denetim' überwacht, das sind spezielle staatlich lizenzierte Firmen, die von der Gemeinde beauftragt werden.
Wenn Sie eine Wohnung in einem bereits fertiggestellten Komplex auswählen, muss der Verkäufer eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorweisen, bekannt als Iskan.
Dies könnte eine Yapı Kullanma İzin Belgesi (gemeinsam für alle Wohnungen) oder ein Ferdi Iskan (wenn das Haus vor 2020 gebaut wurde) sein.
Wenn der Verkäufer keinen Iskan hat, sollte er die Gemeinde kontaktieren und eine Kopie beantragen, indem er das TAPU und den kollektiven Iskan für das Haus bereitstellt.
Der Verkäufer sollte dies idealerweise vor dem Geschäftsabschluss klären, da das Fehlen eines Iskan bestimmte Risiken für den Käufer birgt:
- Möglicherweise wurde kein Genel Iskan erhalten, weil das Gebäude mit Verstößen gebaut wurde und nicht den erdbebensicheren oder brandschutztechnischen Standards entspricht.
Technische Pässe werden nicht ausgestellt, wenn Bauunternehmen Steuer- und Sozialversicherungsfonds-Schulden haben. Wohnungseigentümer im Komplex können diese Schulden begleichen, nach denen sie einen Iskan beantragen können.
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Die Nebenkosten in einem nicht abgenommenen Gebäude sind deutlich höher als üblich — es wird ein spezieller Tarif mit erhöhten Gebühren für die Berechnungen verwendet.
Die direkte Nutzung des Stroms von der Baustelle kann zu einer hohen Strafe seitens des Energieversorgungsunternehmens führen, welche die Hausbesitzer tragen müssen.
Andererseits könnte der Strom von der Baustelle für den Verbrauch des Hauses nicht ausreichen, was zu Stromausfällen führen kann, die Klimaanlagen und andere Geräte beschädigen könnten.
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Nach einer bestimmten Periode wird ein Gebäude ohne Iskan illegal. In solchen Fällen kann die Gemeinde entscheiden, das Gebäude abzureißen oder es einem anderen Bauträger zu übergeben, um Verstöße zu beheben.
Solche Entscheidungen sind selten, da die Behörden versuchen, den Schaden für Immobilienkäufer zu minimieren. Vor einigen Jahren wurde ein Amnestieprogramm für illegale Bauten gestartet.
Zusammenfassend: Ein Iskan ist ein Dokument, das die wichtigsten Informationen über eine Immobilie widerspiegelt.
Vor 2020 wurde ein separater technischer Pass für das gesamte Gebäude an den Bauherren und dann an die Wohnungskäufer für deren jeweilige Immobilien ausgegeben. Nach 2020 erhalten nur noch die Bauträger den Iskan.
Wenn Sie eine Zukunft in diesem wundervollen Land anstreben, dann sollten Sie das Thema Dokumentenbearbeitung sehr sorgfältig und verantwortungsvoll angehen.
Der zuverlässigste und einfachste Weg, um Hausbesitzer in der Türkei zu werden und sicherzustellen, dass die Immobilie alle Vorschriften einhält und alle notwendigen Dokumente hat, ist die Beratung durch eine Vertrauenswürdige Agentur. Die Tolerance Agentur würde Ihnen dabei gerne helfen.
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