In Turkije gaan vastgoedtransacties, net als overal, vergezeld van een collectie documenten van zowel de koper als de verkoper.
Een dergelijk document is een Iskan, een bouwverleden voor het verworven onroerend goed (flat, appartement of commerciële ruimte).
Tolerance Vastgoed Agentschap legt uit waarom een Iskan belangrijk is voor toekomstige eigenaren van onroerend goed, welke informatie het moet bevatten, en waarop men moet letten bij het bestuderen van dit document.
Hoe ziet een Iskan eruit en waarom heb je het nodig?
Iskan (de volledige naam in het Turks is — Yapı kullanma izin belgesi) — is een bouwverleden, dat een afdruk is op papier (niet op een officieel formulier) van een tabel met informatie over het huis of ander onroerend goed.
De achterkant wordt gestempeld en ondertekend door een lokale gemeenteambtenaar.
Het bouwverleden certificeert dat het gebouw operationeel is en geschikt is voor bewoning of andere activiteiten (bijvoorbeeld commercieel).
Om een Iskan te krijgen, moet de ontwikkelaar of eigenaar van het onroerend goed bij de lokale gemeente aankloppen met het bouwverleden en ook aantonen dat de bouw is uitgevoerd volgens het stedelijk ontwikkelingsplan en voldoet aan de bouwvoorschriften.
Belangrijk: een Iskan wordt slechts één keer uitgegeven, het kan en mag niet opnieuw worden uitgegeven, hoewel indien nodig een kopie kan worden verkregen.
Als u een flat koopt op de secundaire markt, moet de vorige eigenaar de Iskan overhandigen.
De naam van de eigenaar wordt niet genoemd in dit document, aangezien het doel van een Iskan is om te bevestigen dat de flat of het gebouw bewoonbaar is, en niet om eigendomsrechten te bevestigen.
Het uitreiken van de TAPU (eigendomsakte) is toevertrouwd aan een andere afdeling — het kadaster.
Waar heb je een Iskan voor nodig?
Primair heb je het nodig om contracten voor water, elektriciteit en gasvoorziening af te sluiten - met andere woorden, je kunt geen nutsvoorzieningen regelen zonder dit document.
Dit geldt ook voor huurafspraken en het verstrekken van hypotheken voor dit onroerend goed.
Verschillende soorten Iskan
Vanwege veranderingen in de wetgeving met betrekking tot bouwverleden voor onroerend goed die in 2020 plaatsvonden, is er vaak verwarring—kopers begrijpen niet welke Iskan ze specifiek nodig hebben.
Laten we het uitzoeken.
-
Als een wooncomplex voor 2020 in gebruik is genomen, moet het een Genel Iskan hebben—een algemeen technisch paspoort voor het gehele gebouw. Dit document beschrijft de toestand van het gehele gebouw, inclusief alle flats, gangen, andere ruimtes en vermeldt de grondeigenaar op wiens land het gebouw staat.
De handtekeningen van de algemeen directeur van het bouwbedrijf en de hoofdingenieur van de locatie zijn verplicht.
Vooraleer het technische paspoort wordt uitgegeven, evalueert een deskundige commissie de naleving van de bouwnormen, inclusief normen voor aardbevingsbestendigheid, de beschikbaarheid van brandblusmiddelen, de gereedheid van toegangswegen, de bruikbaarheid van brandtrappen en uitgangen en schuilplaatsen. De overeenstemming van alle ruimten met het masterplan wordt ook gecontroleerd.
Wooncomplexen zonder een Genel Iskan worden als ongeschikt voor bewoning beschouwd, dat wil zeggen dat ze in feite gebouwen zijn waarvan de bouw nog niet voltooid is.
- Naast de Genel Iskan was tot voor kort een Ferdi Iskan apart voor elk appartement uitgegeven. Het verkrijgen van zo'n document was de verantwoordelijkheid van de flat-eigenaren.
Het document is een A4-blad, aan beide kanten ingevuld. Het bevat informatie over de eerste eigenaar van het pand die de Iskan aanvroeg, met informatie over het bouwbedrijf, toezichthoudende instanties voor bouwcontrole, de precieze locatie van het eigendom en de technische parameters: vloer, oppervlakte.
Om dit technisch paspoort te verkrijgen, gaf de eigenaar van het onroerend goed de gemeente een TAPU, hun paspoort, belastingnummer en Genel Iskan, waarna ze een overheidstoeslag betaalden variërend van 1.500 tot 4.000 lira en wachtten op de gereedheid van het document voor maximaal twee weken.
Sinds de invoering van nieuwe regelgeving hoeven flat-eigenaren geen aparte Iskans meer te verkrijgen.
Nu wordt het document aan de ontwikkelaar afgegeven en heet het Yapı Kullanma İzin Belgesi. Het geeft de locatie van het object, het aantal verdiepingen, de totale gebouwruimte en de oppervlakte van de appartementen aan.
Over het geheel genomen hebben wijzigingen in de wetgeving de taken voor flatkopers vereenvoudigd: ze hoeven niet zelf contact op te nemen met de gemeente en tot twee weken te wachten totdat het technisch paspoort wordt verwerkt - het document is nu bij de ontwikkelaar en heeft dezelfde macht, namelijk, het bevestigt de geschiktheid van de woning voor bewoning.
Onthoud wel: sommige ontwikkelaars verdelen de prijs van de Iskan onder alle eigenaars en kunnen deze direct in de prijs van de flat inbegrepen, anders kunnen ze om een extra betaling vragen.
Overwegingen bij het kopen van een flat in Turkije
Flats die in de bouwfase worden gekocht, hebben nog geen Iskan - het huis is nog niet af, niet in gebruik genomen, dus de ontwikkelaar zal het document later verkrijgen.
Op het moment van aankoop kunt u controleren op een ander belangrijk document - Yapı Ruhsatı — een bouwvergunning die het adres van het object en technische kenmerken toont.
Veel kopers vragen zich af of het mogelijk is dat een gebouwd complex geen Iskan krijgt.
Deze risico's zijn minimaal, maar ze bestaan wel. Bijvoorbeeld, als de ontwikkelaar failliet gaat en de bouw niet afmaakt, of de grenzen van het bevestigde eerdere project ernstig overschrijdt.
Het feit dat het huis nog in aanbouw is, moet worden weerspiegeld in de vastgoedkoopovereenkomst.
De voltooiingstijd voor het werk, veronderstelde datum van ontvangst van de bewoningstoestemming en de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar als ze het document niet binnen de vastgestelde termijn verkrijgen - dit kan resulteren in de beëindiging van het contract, volledige terugbetaling en mogelijke boetes of extra kosten voor de koper - worden allemaal vermeld.
De bouwvoortgang van alle projecten in Turkije wordt gecontroleerd door een 'Yapı denetim', dat wil zeggen speciale door de staat gelicentieerde bedrijven die door de gemeente zijn aangesteld.
Als u kiest voor een appartement in een al voltooid complex, moet de verkoper een bewoningstoestemming hebben, bekend als een Iskan.
Dit zou een Yapı Kullanma İzin Belgesi kunnen zijn (gemeenschappelijk voor alle appartementen), of een Ferdi Iskan (als het huis is gebouwd vóór 2020).
Als de verkoper geen Iskan heeft, moeten ze contact opnemen met de gemeente en een kopie aanvragen, waarbij de TAPU en de collectieve Iskan voor het huis worden verstrekt.
De verkoper zou dit idealiter voor de transactie moeten regelen, omdat de afwezigheid van een Iskan bepaalde risico's met zich meebrengt voor de koper:
- Het is mogelijk dat een Genel Iskan niet werd verkregen omdat het gebouw werd opgetrokken met overtredingen en niet voldoet aan de seismische of brandveiligheidsnormen.
Technische paspoorten worden niet uitgegeven als bouwbedrijven schulden hebben bij de belastingdienst en het sociale verzekeringsfonds. Flat-eigenaren in het complex kunnen deze schulden aflossen, waarna ze een Iskan kunnen aanvragen.
-
De nutsvoorzieningen van een niet-gecertificeerd gebouw liggen veel hoger dan gebruikelijk - er wordt een speciaal tarief met verhoogde prijzen gebruikt voor de berekeningen.
Het direct gebruik van elektriciteit vanaf de bouwplaats kan resulteren in aanzienlijke boetes van het energiebedrijf, die de huiseigenaren zullen moeten betalen.
Anders zou de elektriciteit van de bouwplaats misschien niet voldoende zijn voor het verbruik van het gebouw, waardoor stroomstoornissen kunnen optreden die airconditioningssystemen en andere apparaten kunnen beschadigen.
-
Na een gegeven periode wordt een gebouw zonder een Iskan illegaal. In dergelijke gevallen kan de gemeente beslissen om het gebouw af te breken of het over te dragen aan een andere ontwikkelaar om de overtredingen te verhelpen.
Dergelijke beslissingen zijn zeldzaam aangezien de autoriteiten proberen de schade aan vastgoedkopers te minimaliseren. Een paar jaar geleden is er een amnestieprogramma voor illegale constructies gelanceerd.
Samengevat: een Iskan is een document dat de sleutelinformatie over een eigendom weergeeft.
Vóór 2020 kreeg de bouwer voor het hele gebouw een apart technisch paspoort, en vervolgens kregen de flatkopers voor hun respectieve eigendommen. Na 2020 ontvangen alleen de ontwikkelaars de Iskan.
Als u een toekomst wilt smeden in dit geweldige land, dient u de kwestie van het documentproces met de grootst mogelijke zorg en verantwoordelijkheid te benaderen.
De meest betrouwbare en directe manier om huiseigenaar te worden in Turkije, en ervoor te zorgen dat het eigendom aan alle normen voldoet en alle noodzakelijke documenten heeft, is het raadplegen van een betrouwbaar agentschap. Tolerance Agency zou u hier graag bij willen assisteren.
We zullen blij zijn om al uw vragen te beantwoorden, neem contact met ons op via Whatsapp +90 (532) 158 42 44
Als u van plan bent permanent naar Turkije te verhuizen, neem dan contact op met onze specialisten, die de beste opties voor uw budget zullen voorstellen.
Abonneer u ook op ons YouTube-kanaal en Instagram-pagina om informatie rechtstreeks van de professionals te krijgen!
Een extra kanaal om met ons te communiceren: Telegram
Tolerance Team | 20 jaar met jullie
