Was ist die Emlak Vergisi?
Die Emlak Vergisi ist die jährliche Grundsteuer in der Türkei, die alle Grundstückseigentümer, sowohl Privatpersonen als auch juristische Personen einschließlich ausländischer Staatsbürger, zu zahlen haben.
Warum ist die Steuer in der Türkei deutlich niedriger als in anderen Ländern?
Der Grund dafür ist die spezielle Methode der Steuerberechnung und die deutlich unterbewertete Steuerbemessungsgrundlage (Vergi Değeri).
In Ländern wie den USA zahlt beispielsweise ein Wohnungseigentümer einer Standardwohnung (2+1) etwa $2.000 pro Jahr.
In einigen europäischen Ländern, beispielsweise in Spanien oder Deutschland, liegen die Steuerbeiträge zwischen €600 und €1.200 pro Jahr.
Zum Vergleich: In der Türkei zahlt der gleiche Eigentümer im Durchschnitt etwa $100 pro Jahr.
Auf welcher Grundlage wird die Steuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt nicht auf Grundlage des Marktwerts der Immobilie oder des im Eigentumsnachweis (Tapu) angegebenen Preises, sondern basierend auf dem Katasterwert (Vergi Değeri).
Der Katasterwert wird von der Gemeinde festgelegt und unter Berücksichtigung der Inflationsrate und anderer Indikatoren aktualisiert.
Im Jahr 2025 wurde dieser Wert um 21.965% gegenüber dem Vorjahr indexiert, was deutlich unter der tatsächlichen Wertsteigerung von Immobilien und auch unter der offiziellen Inflationsrate liegt.
Zum Beispiel: Wenn eine Wohnung in Antalya auf dem Markt für 5.000.000 TL angeboten wird, könnte der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert nur 1.500.000 TL betragen.
Die jährliche Steuer wird aus dieser Summe berechnet.
Was ist im Eigentumsnachweis (Tapu) angegeben und hat das Einfluss auf die Steuer?
Der Betrag, der im Tapu angegeben ist, ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Kauf-Verkauf-Transaktion festgehalten wurde. Er kann höher oder niedriger sein als die Katasterschätzung. Allerdings wird er nicht zur Berechnung der jährlichen Steuer verwendet und hat keinen Einfluss auf deren Höhe.
Steuersätze im Jahr 2025
Für Wohnimmobilien:
- 0,1 % – wenn sich die Immobilie außerhalb einer Großgemeinde befindet
- 0,2 % – innerhalb einer Großgemeinde (Büyükşehir), einschließlich Istanbul, Antalya, Ankara, Izmir usw.
Für gewerbliche Immobilien:
- 0,2 % – außerhalb einer Großgemeinde
- 0,4 % – innerhalb der Gemeindegrenzen
Für Luxusimmobilien (Değerli Konut Vergisi):
Wenn der Katasterwert der Immobilie im Jahr 2025 15.709.000 TL übersteigt, gelten folgende Sätze:
- 0,3 % – von 15,7 bis 23,5 Millionen TL
- 0,6 % – von 23,5 bis 31,4 Millionen TL
- 1,0 % – über 31,4 Millionen TL
Für andere Immobilienkategorien, einschließlich Land, variieren die Sätze ähnlich, abhängig von der Region und Art der Immobilie.
Fristen für die Steuerzahlung
Die Steuer ist in zwei Raten zu zahlen:
- Der erste Teil – vor dem 31. Mai
- Der zweite Teil – vor dem 30. November des laufenden Jahres.
Es ist auch möglich, den gesamten Betrag auf einmal in der ersten Periode zu zahlen.
Wie wird gezahlt?
Offline: in der Gemeinde, in der die Immobilie gelegen ist
Online: über die Website Ihrer Gemeinde oder das e-Devlet-System - wenn Sie registriert sind und eine türkische Mobilnummer haben
Was passiert, wenn die Zahlung verspätet erfolgt?
Nach den neuesten Änderungen wurden ab 2024 in Fällen der Nichtzahlung dieser Steuer vermehrt Zwangsverwaltungen oder Belastungen bei Immobilien vorgenommen.
Dies kann den Verkauf Ihrer Immobilie stören oder Sie daran hindern, notwendige Referenzen aus dem Rathaus zu erhalten.
Aus diesem Grund raten wir allen Immobilienbesitzern in der Türkei, diese Steuer rechtzeitig zu zahlen, um mögliche Strafen oder auferlegte Gebühren oder Beschlagnahmungen zu vermeiden.
Alles Wissenswerte
Die Grundsteuer in der Türkei bleibt eine der erschwinglichsten in Europa und weltweit.
Sie wird auf der Basis des Katasterwerts berechnet, der deutlich niedriger ist als der Marktwert.
Rechtzeitige Zahlung und ein solides Verständnis des Berechnungsmechanismus helfen, Strafen zu vermeiden und einen ungestörten Genuss Ihrer Immobilie zu gewährleisten.
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