En Turquie, les transactions immobilières, comme partout ailleurs, s'accompagnent d'une collecte de documents du vendeur et de l'acheteur.
Un de ces documents est un Iskan, un passeport de construction pour le bien acquis (appartement, locaux commerciaux).
L'agence immobilière Tolerance explique pourquoi un Iskan est important pour les futurs propriétaires, quelles informations il doit contenir et sur quoi se concentrer lors de l'étude de ce document.
À quoi ressemble un Iskan et pourquoi est-il nécessaire
Iskan (son nom complet en turc est — Yapı kullanma izin belgesi) — est un passeport de construction qui est un relevé sur papier (pas sur un formulaire officiel) d'un tableau avec des informations sur la maison ou autre bien.
L'arrière est estampillé et signé par un fonctionnaire municipal local.
Le passeport de construction certifie que le bâtiment est opérationnel, et qu'il est apte à l'habitat ou à d'autres activités (par exemple, commerciales).
Pour obtenir un Iskan, le promoteur ou le propriétaire doit s'adresser à la municipalité locale avec le passeport du bâtiment et aussi prouver que la construction a été réalisée conformément au plan d'urbanisme et respecte les règles de construction.
Important: un Iskan n'est délivré qu'une seule fois, il ne peut et ne doit pas être réédité, bien qu'une copie puisse être obtenue si nécessaire.
Si vous achetez un appartement sur le marché secondaire, l'ancien propriétaire doit remettre l'Iskan.
Le nom du propriétaire n'est pas mentionné dans ce document, car l'objet d'un Iskan est de confirmer que l'appartement ou le bâtiment est habitable, non pas pour affirmer les droits de propriété.
La délivrance du TAPU (acte de propriété) est confiée à un autre service — le bureau du cadastre.
Où aurez-vous besoin d'un Iskan?
Il est premièrement nécessaire pour conclure des contrats de fourniture d'eau, d'électricité et de gaz, en d'autres termes, vous ne pouvez pas mettre en place les utilités sans ce document.
Cela concerne également les arrangements de location et l'émission de prêts hypothécaires pour ce bien.
Différents types d'Iskan
En raison des changements législatifs concernant les passeports de construction pour les biens immobiliers qui ont eu lieu en 2020, il y a souvent confusion — les acheteurs d'appartements ne comprennent pas quel Iskan ils ont spécifiquement besoin.
Ayons une idée claire de la situation.
-
Si une maison (complexe résidentiel) a été mise en service avant 2020, elle doit disposer d'un Genel Iskan — un passeport technique général pour le bâtiment entier. Ce document spécifie l'état du bâtiment entier, y compris tous les appartements, les couloirs, les autres espaces et indique le propriétaire du terrain sur lequel le bâtiment se trouve.
La signature du directeur général de l'entreprise de construction et de l'ingénieur en chef du site sont obligatoires.
Avant l'émission du passeport technique, un comité d'experts évalue la conformité aux normes de construction, y compris les normes de résistance aux tremblements de terre, la disponibilité des installations d'extinction d'incendies, la préparation des voies d'accès, l'utilité des sorties et des escaliers d'incendie, les abris. La correspondance de tous les locaux au plan maître est aussi vérifiée.
Les complexes résidentiels sans un Genel Iskan sont considérés comme inhabitables, autrement dit, ils sont pratiquement des bâtiments dont la construction n'a pas été achevée.
- En plus du Genel Iskan, autrefois, un Ferdi Iskan était émis séparément pour chaque appartement. L'obtention d'un tel document était de la responsabilité des propriétaires d'appartements.
Le document est une feuille A4, remplie recto-verso. Il contient des informations sur le premier propriétaire du bien qui a demandé le Iskan, avec des informations sur l'entreprise de construction, les organes de contrôle de la construction, l'emplacement précis de la propriété et ses paramètres techniques : étage, superficie.
Pour obtenir ce passeport technique, le propriétaire du bien a fourni à la municipalité un TAPU, son passeport, son numéro fiscal et le Genel Iskan, puis il a payé une taxe gouvernementale variant de 1 500 à 4 000 livres et a attendu la disponibilité du document pendant jusqu'à deux semaines.
Avec l'introduction de nouvelles réglementations, les propriétaires d'appartements n'ont plus besoin d'acquérir des Iskans séparés.
Désormais, le document est délivré à l'entrepreneur, et il est appelé Yapı Kullanma İzin Belgesi. Il indique l'emplacement de l'objet, le nombre d'étages, la superficie totale du bâtiment et la superficie des appartements.
En somme, les changements législatifs ont simplifié les tâches des acheteurs d'appartements : ils n'ont plus à contacter eux-mêmes la municipalité et à attendre jusqu'à deux semaines jusqu'à ce que le passeport technique soit traité — le document est désormais avec le promoteur, et il a le même pouvoir, à savoir, il confirme l'aptitude du logement à l'habitation.
N'oubliez pas : certains promoteurs divisent le prix de l'Iskan entre tous les propriétaires et peuvent l'inclure immédiatement dans le prix de l'appartement, sinon, ils peuvent demander un paiement supplémentaire.
À quoi faut-il penser lorsque l'on achète un appartement en Turquie ?
Les appartements achetés au stade de la construction n'ont pas encore d'Iskan — la maison n'est pas achevée, pas mise en service, donc le développeur obtiendra le document plus tard.
Au moment de l'achat, vous pouvez vérifier un autre document important - Yapı Ruhsatı — un permis de construire indiquant l'adresse de l'objet et ses caractéristiques techniques.
Beaucoup s'interrogent sur la possibilité qu'un complexe bâti ne puisse pas obtenir un Iskan.
Ces risques sont minimaux, mais ils existent. Par exemple, si le promoteur fait faillite et ne termine pas la construction, ou s'il dépasse gravement les limites du projet précédemment confirmé.
Le fait que la maison n'est pas encore opérationnelle doit être reflété dans l'accord d'achat immobilier.
Le délai d'achèvement des travaux, la date prévue de réception du permis d'habitation et la responsabilité du promoteur s'ils ne parviennent pas à obtenir le document dans le délai imparti - ce qui pourrait entraîner la résiliation du contrat, le remboursement intégral et d'éventuelles pénalités ou frais à l'acheteur - sont tous mentionnés.
La progression de la construction de tous les projets en Turquie est surveillée par un 'Yapı denetim', c'est-à-dire des entreprises spéciales agréées par l'État nommées par la municipalité.
Si vous choisissez un appartement dans un complexe déjà achevé, le vendeur doit avoir un permis d'habitation, connu sous le nom d'Iskan.
Cela pourrait être un Yapı Kullanma İzin Belgesi (commun à tous les appartements), ou un Ferdi Iskan (si la maison a été construite avant 2020).
Si le vendeur n'a pas d'Iskan, il doit contacter la municipalité et demander une copie, en fournissant le TAPU et l'Iskan collectif pour la maison.
Le vendeur doit idéalement s'occuper de cela avant la transaction Car l'absence d'un Iskan pose certains risques pour l'acheteur :
- Peut-être qu'un Genel Iskan n'a pas été obtenu parce que le bâtiment a été construit avec des violations et ne respecte pas les normes de sécurité sismique ou incendie.
Les passeports techniques ne sont pas délivrés si les entreprises de construction ont des dettes fiscales et sociales. Les propriétaires d'appartements dans le complexe peuvent payer ces dettes, après quoi ils peuvent demander un Iskan.
-
Les factures de services publics dans un bâtiment non commissionné sont beaucoup plus élevées que d'habitude - un tarif spécial avec des taux majorés est utilisé pour les calculs.
Si vous utilisez l'électricité directement du chantier, vous risquez une lourde amende de la part de la compagnie d'approvisionnement en énergie, que les propriétaires devront payer.
Alternative, l'électricité du chantier pourrait être insuffisante pour la consommation de la maison, ce qui pourrait provoquer des surtensions qui pourraient endommager les climatiseurs et autres appareils.
-
Après une certaine période, un bâtiment sans Iskan devient illégal. Dans de tels cas, la municipalité peut décider de démolir le bâtiment ou de le confier à un autre promoteur pour rectifier les violations.
De telles décisions sont rares car les autorités tentent de minimiser les dommages aux acheteurs de biens. Il y a quelques années, un programme d'amnistie pour les constructions illégales a été lancé.
En résumé : un Iskan est un document qui reflète les informations clés sur une propriété.
Avant 2020, un passeport technique distinct était donné au constructeur pour l'ensemble du bâtiment, puis aux acheteurs d'appartements pour leurs propriétés respectives. Après 2020, seuls les promoteurs reçoivent Iskan.
Si vous souhaitez forger un avenir dans ce merveilleux pays, vous devriez aborder la question du traitement des documents avec le plus grand soin et responsabilité.
La manière la plus sûre et la plus simple de devenir propriétaire d'une maison en Turquie, et de s'assurer que la propriété est conforme à toutes les normes et dispose de tous les documents nécessaires, est de consulter une agence de confiance. L'agence Tolerance serait heureuse de vous aider dans cette démarche.
Nous serons ravis de répondre à toutes vos questions, veuillez nous contacter sur Whatsapp +90 (532) 492 23 97
Si vous prévoyez de vous installer en Turquie de manière permanente, contactez nos spécialistes, qui vous suggéreront les meilleures options pour votre budget.
En outre, abonnez-vous à notre chaîne YouTube et à notre page Instagram pour recevoir des informations directement de la part des professionnels!
Un autre moyen de communiquer avec nous : Telegram
Équipe Tolerance | 20 ans avec vous
