اخذ شهروندی ترکیه با خرید املاک

سال‌ها تجربه · مشتریانی از بیش از ۳۷ کشور · برای تمام اعضای خانواده

برای دریافت شهروندی ترکیه با خرید املاک: در کنارتان هستیم. ملکی متناسب با شرایط برنامه انتخاب می‌کنیم، فروشنده و سابقه معامله را بررسی می‌کنیم، انتقال وجه و پرداخت همراه با گواهی تبدیل ارز را مدیریت می‌کنیم، و تمام مراحل، از انتخاب تا ارائه مدارک، را پیش می‌بریم. بدون نیاز به مهاجرت، آزمون یا اقامت اجباری. تیم ما و وکلایمان— در هر مرحله کنار شما هستند.

مشاوره دریافت کنید. محرمانه، بدون تعهد و با پاسخ‌گویی در پیام‌رسان‌ها.

نویسنده: سرگئی ولچنکوف، مدیر توسعه Tolerance · تاریخ انتشار: ۱۰.۰۸.۲۰۲۶ · آخرین به‌روزرسانی: ۲۴.۰۸.۲۰۲۶

اتباع خارجی با خرید املاک به ارزش حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، که با ارزیابی رسمی تأیید شده باشد، می‌توانند برای شهروندی ترکیه درخواست دهند. خریدار باید متعهد شود که به مدت سه سال ملک را نفروشد؛ این تعهد در TAPU ثبت می‌شود. مبنای قانونی آن ماده ۲۰ آیین‌نامه قانون شماره ۵۹۰۱ است و حداقل مبلغ از تاریخ ۱۳.۰۶.۲۰۲۲ اعمال می‌شود. همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال نیز در پرونده قرار می‌گیرند و نیازی به مهاجرت، آزمون یا دانستن زبان نیست. بر اساس تجربه Tolerance، تمام این مسیر برای یک خانواده حدود ۶ تا ۱۲ ماه؛ زمان می‌برد. تصمیم نهایی را دولت می‌گیرد.

چه میزان سرمایه لازم است و چرا خرید هر ملکی با قیمت بیش از ۴۰۰٬۰۰۰ USD کافی نیست؟

حداقل سرمایه برای مسیر خرید املاک ۴۰۰٬۰۰۰ USD یا معادل آن به ارز خارجی است. بااین‌حال، قیمت ملک به‌تنهایی شهروندی را تضمین نمی‌کند. مبلغ موردنیاز باید در اسناد معامله، پرداخت‌های بانکی، گواهی فروش ارز (DAB) و گواهی مبلغ سرمایه‌گذاری (TTB) تأیید شود. ملک نیز باید با مقررات ویژه اداره ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) مطابقت داشته باشد.

اشتباه اصلی خریداران، انتخاب املاک صرفاً بر اساس قیمت است. این روش برای یک خرید عادی قابل‌قبول است، اما در برنامه شهروندی سرمایه‌گذاری، نوع ملک، فروشنده، سابقه TAPU، روش پرداخت و مدارک باید از فیلترهای مهم دیگری نیز عبور کنند.

شرایط اصلی برنامه:

^{مبانی قانونی: ماده ۲۰(۲)(ب) آیین‌نامه شماره ۲۰۱۰/۱۳۹ قانون شماره ۵۹۰۱؛ حداقل مبلغ بر اساس اصلاحیه ۱۳.۰۵.۲۰۲۲ که از ۱۳.۰۶.۲۰۲۲ لازم‌الاجرا شد و انواع املاک بر اساس اصلاحیه ۱۲.۱۲.۲۰۲۳؛ مواد ۱۲ و ۲۰ قانون شماره ۵۹۰۱؛ بخشنامه‌های ۲۰۲۲/۱، ۲۰۲۴/۲ و ۲۰۲۴/۴ اداره TKGM و راهنمای TKGM مورخ ۰۹.۱۲.۲۰۲۴. لینک‌های کامل در بخش «منابع» انتهای صفحه آمده‌اند.}

این یعنی ملکی که قیمت فهرست آن ۴۱۰٬۰۰۰ یا ۴۵۰٬۰۰۰ USD است، هنوز نمی‌تواند به‌طور خودکار «ملک مناسب شهروندی» نامیده شود. اگر مبلغ قابل‌تأیید برای برنامه کمتر از حد مقرر باشد یا ترتیب پرداخت‌ها رعایت نشود، قیمت خرید این مشکل را برطرف نمی‌کند.

این برنامه از ژانویه ۲۰۱۷ اجرا می‌شود و شرایط آن در این مدت تغییر کرده است. حداقل مبلغ ابتدا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار بود، از ۱۹ سپتامبر ۲۰۱۸ به ۲۵۰٬۰۰۰ دلار و از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا رسید. دولت ممکن است شرایط برنامه را تغییر دهد.

در این برنامه هیچ جزئیاتی کم‌اهمیت نیست.

ما از سال ۲۰۱۸ و از همان زمان آغاز اجرای مقررات جدید، جزو نخستین مجموعه‌هایی بودیم که این برنامه را پیش بردیم. در آن روزها پاسخ آماده‌ای وجود نداشت و ما این مسیر را قدم‌به‌قدم تجربه کردیم. صدها خانواده با همراهی ما به پاسپورت رسیده‌اند. در عین حال، بارها از نزدیک دیده‌ایم که نادیده گرفتن یک جزئیات کوچک چگونه معامله دیگران را با شکست روبه‌رو کرده است. نوع ملک، فروشنده، ارزیابی و مسیر پرداخت؛ معمولاً خطا زمانی آشکار می‌شود که پول پرداخت شده است. اصل ما روشن است: ابتدا بررسی می‌کنیم، سپس امضا می‌کنیم. به این ترتیب مسیر رسیدن به پاسپورت با آرامش طی می‌شود. برای تیم ما هیچ‌چیز مهم‌تر از خانواده‌ای نیست که بدون غافلگیری شهروندی خود را دریافت می‌کند.

تجربه عملی Tolerance. ابتدا سناریوی پرونده را بررسی می‌کنیم: متقاضی اصلی چه کسی است، کدام اعضای خانواده باید در پرونده باشند، پول چگونه منتقل می‌شود و چه ملکی انتخاب شده است. تنها پس از آن توصیه می‌کنیم وارد مرحله رزرو و پرداخت مبالغ اصلی شوید.

از مجموعه املاک منتخب شروع کنید که از نظر نوع، فروشنده و ارزش قابل‌تأیید، بررسی اولیه برنامه را پشت سر گذاشته‌اند. اگر گزینه‌ای را پسندیده‌اید، آن را از نظر حقوقی و مالی بررسی می‌کنیم. تأیید نهایی مناسب بودن ملک تنها پس از بررسی کامل همان معامله ارائه می‌شود.

چه املاکی برای برنامه مناسب‌اند و چرا بیشتر گزینه‌ها پذیرفته نمی‌شوند

هر ملکی که یک تبعه خارجی مجاز به خرید آن در ترکیه است، لزوماً برای شهروندی مناسب نیست.

املاک مسکونی و املاک تجاری مناسب‌اند، مشروط بر اینکه دارای وضعیت kat mülkiyeti، یعنی مالکیت مستقل یک واحد، یا حق ارتفاق ساخت‌وساز (kat irtifakı) باشند. زمین دارای ساختمان تکمیل‌شده و قانونی نیز پذیرفته می‌شود. مقررات مربوط به نوع املاک از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ اعمال شده است. می‌توانید ملک نوساز، دست‌دوم یا چند ملک را هم‌زمان خریداری کنید. زمین خالی، زمین کشاورزی، تایم‌شر، املاکی که قبلاً در برنامه استفاده شده‌اند و خرید از فروشندگان وابسته به شما پذیرفته نمی‌شوند.

بزرگ‌ترین ریسک شما در این برنامه، انتخاب «ملک نامناسب» است. ممکن است آپارتمان زیبا، محله مطلوب و قیمت آن برای حداقل سرمایه مناسب باشد؛ اما ویترین زیبا تعیین‌کننده شهروندی نیست. وضعیت ثبتی ملک، فروشنده، معاملات قبلی و مبالغ درج‌شده در اسناد اهمیت دارند. ممکن است تا زمان بررسی، پول پرداخت شده باشد. به همین دلیل همه‌چیز باید پیش از قرارداد بررسی شود، نه پس از آن.

برآورد ما نشان می‌دهد تنها ۵ تا ۷ درصد پیشنهادهای بازار هم‌زمان تمام شرایط را دارند. رایج‌ترین مانع، قیمت درج‌شده در اسناد است. ارزش کامل ملک باید در TAPU و گزارش ارزیابی ثبت شود، اما همه فروشندگان به دلیل پیامدهای مالیاتی حاضر به اعلام کامل آن نیستند. ما با املاکی کار می‌کنیم که درج قیمت کامل در اسناد یک روال عادی است، نه امتیازی استثنایی.

ارزیابی رسمی ملاک است، نه قیمت آگهی. برای این برنامه، مبالغ درج‌شده در TAPU، گزارش ارزیابی، گواهی DAB و پرداخت‌های بانکی اهمیت دارند. رقم جذاب تبلیغاتی تا زمانی که ارزیاب دارای مجوز آن را تأیید نکرده باشد، اعتباری ندارد.

انتخاب یک یا چند ملک به تصمیم شما بستگی دارد. مبلغ سرمایه‌گذاری می‌تواند از چند بخش تشکیل شود: املاک مختلف در شهرهای متفاوت و حتی خریدهایی در زمان‌های گوناگون. برای املاک آماده دارای TAPU، مبالغ از طریق ارزیابی و پرداخت‌ها تجمیع می‌شوند. برای پروژه‌های ساختمانی، قرارداد محضری تعهد فروش (satış vaadi) کاربرد دارد و مقررات آن سخت‌گیرانه‌تر است: چند ملک باید در یک قرارداد ثبت شوند و نمی‌توان مبلغ باقی‌مانده را با ترکیب دو روش، یعنی بخشی از طریق TAPU و بخشی از طریق قرارداد محضری، تکمیل کرد.

در این برنامه فقط یک خریدار وجود دارد.چند تبعه خارجی نمی‌توانند برای خرید یک ملک سرمایه‌های خود را تجمیع کنند و هرکدام جداگانه درخواست شهروندی بدهند. بااین‌حال، فروشنده می‌تواند چند مالک مشترک داشته باشد، مشروط بر اینکه تمام ملک به یک خریدار منتقل شود.

املاکی که قبلاً خریداری کرده‌اید نیز ممکن است پذیرفته شوند. مقررات برنامه تغییر کرده‌اند؛ بنابراین خرید قدیمی را بر اساس مقررات زمان همان معامله بررسی می‌کنیم. TAPU، پرداخت‌ها و مدارک را می‌بینیم و شفاف توضیح می‌دهیم که آیا خرید شما قابل‌محاسبه است یا بهتر است مبلغ سرمایه‌گذاری را از ابتدا تأمین کنید.

آیا املاک در حال ساخت نیز مناسب‌اند؟

بله، اما وضعیت حقوقی همان ملک تعیین‌کننده است، نه مرحله ساخت‌وساز. برای خرید با قرارداد محضری تعهد فروش (satış vaadi)، ملک باید از قبل دارای حق ارتفاق ساخت‌وساز (kat irtifakı) باشد و تمام مبلغ یک‌جا پرداخت شود. خرید اقساطی در این روش پذیرفته نیست. پروژه در حال ساخت زمانی مناسب است که ساختار مالکیت و قرارداد آن با مقررات جاری مطابقت داشته باشد.

چرا باید فروشنده و سابقه ملک بررسی شوند

فیلترهای برنامه شهروندی سخت‌گیرانه‌تر از یک خرید عادی هستند. ممکن است معامله ملکی کاملاً قانونی باشد، اما به دلیل فروشنده یا سوابق انتقال مالکیت، برای برنامه پذیرفته نشود. مقررات شامل بستگان، شرکت‌ها و سابقه چند سال اخیر ملک می‌شوند. به همین دلیل بررسی را پیش از پرداخت بیعانه تکمیل می‌کنیم؛ پس از پرداخت، تقریباً هیچ‌چیز قابل‌اصلاح نیست.

ما دو بررسی متفاوت را از هم جدا می‌کنیم. بررسی نخست پاسخ می‌دهد که آیا خرید این ملک اساساً امن است: بدهی، توقیف و قانونی بودن ساختمان بررسی می‌شود. بررسی دوم مشخص می‌کند که آیا همین معامله برای شهروندی پذیرفته خواهد شد. بررسی دوم سخت‌گیرانه‌تر است و حتی یک ملک کاملاً سالم از نظر حقوقی ممکن است در آن رد شود.

هویت فروشنده به اندازه خود ملک اهمیت دارد.

بر اساس مقررات اداره ثبت اسناد و کاداستر، خریدهای زیر پذیرفته نمی‌شوند:

• خرید از یک شخص حقیقی خارجی، صرف‌نظر از تابعیت او؛
• خرید از نزدیک‌ترین بستگان شما، از جمله همسر، فرزندان، والدین و سایر بستگان درجه‌یک نسبی، سببی یا ناشی از فرزندخواندگی، حتی اگر شهروند ترکیه باشند؛
• خرید از شرکتی که شما یا بستگان نزدیکتان شریک یا مدیر آن هستید، یا شرکتی با مشارکت غالب خارجی؛ بر اساس ماده ۳۶ قانون شماره ۲۶۴۴، یعنی سهم سرمایه خارجی بیش از ۵۰ درصد باشد یا کنترل مدیریتی در اختیار خارجی‌ها قرار داشته باشد؛
• خرید ملکی که در سه سال گذشته از یک تبعه خارجی یا فردی که از طریق همین برنامه شهروندی گرفته است، به مالک فعلی ترک یا شرکت فعلی منتقل شده باشد؛
• خرید ملکی که قبلاً برای اخذ شهروندی استفاده شده است؛ هر ملک تنها یک‌بار می‌تواند در برنامه استفاده شود.

محدودیت‌های منطقه‌ای نیز وجود دارند. مناطق نظامی و امنیتی برای اتباع خارجی بسته‌اند و این موضوع مستقیماً در سوابق کاداستر درج می‌شود. خرید در مناطق ویژه امنیتی به تأیید استانداری نیاز دارد. همچنین سقف مالکیت هر فرد در سراسر کشور ۳۰ هکتار است. این موارد در آگهی دیده نمی‌شوند و فقط از طریق سوابق رسمی قابل‌بررسی‌اند.

بنابراین پرسش پیش از پرداخت بیعانه این نیست که «آیا آپارتمان خوبی است؟»، بلکه باید پرسید: «آیا این آپارتمان مشخص، از این فروشنده مشخص و با این سابقه مشخص، برای شهروندی پذیرفته می‌شود؟» بررسی حقوقی پیش از آنکه تعهدی برگشت‌ناپذیر ایجاد شود، دقیقاً به همین پرسش پاسخ می‌دهد.

روش صحیح پرداخت: انتقال وجه، گواهی ارزی و تأیید مبلغ

تمام مدارک باید مبلغ را هم‌زمان تأیید کنند: قیمت درج‌شده در TAPU، گزارش ارزیابی و پرداخت‌های بانکی همراه با گواهی ارزی، هرکدام باید حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا را نشان دهند. گواهی مبلغ سرمایه‌گذاری (TTB) صادرشده از سوی اداره کاداستر، همه این اطلاعات را یکپارچه می‌کند. پرداخت نقدی و رسید دستی در این برنامه پذیرفته نیست.

گواهی ارزی DAB یا Döviz Alım Belgesi بخش مهمی از پرداخت است. پیش از ثبت معامله، ارز از طریق بانک به بانک مرکزی ترکیه فروخته می‌شود و بانک گواهی مربوطه را صادر می‌کند. سپس اداره کاداستر بر اساس همین گواهی، TAPU را به نام خریدار خارجی ثبت می‌کند. خریدار یا فروشنده می‌تواند DAB را به نام خریدار دریافت کند. پرداخت در چند مرحله نیز ممکن است؛ در این صورت، هر انتقال باید گواهی جداگانه خود را داشته باشد. خطا در DAB هم معامله و هم پرونده شهروندی را متوقف می‌کند.

مسیر پول را پیش از نخستین انتقال برنامه‌ریزی می‌کنیم. برای شما در یک بانک ترکیه حساب باز می‌کنیم و مسیر انتقال وجه از کشورتان را طراحی می‌کنیم. برای مشتریان کشورهایی که محدودیت انتقال بین‌المللی دارند، یک مسیر پرداخت مناسب و جداگانه در نظر می‌گیریم.

ارزیابی، پرداخت‌ها و ارائه درخواست را در یک بازه زمانی هماهنگ می‌کنیم. مجموعه «گزارش ارزیابی و گواهی TTB» شش ماه اعتبار دارد. برنامه معامله و ارائه پرونده را به‌گونه‌ای تنظیم می‌کنیم که به‌ویژه هنگام خرید چند ملک، تمام مراحل در همین بازه تکمیل شوند.

آیا خرید با وام مسکن یا اقساط امکان‌پذیر است؟

در عمل، خرید با وام مسکن برای شهروندی امکان‌پذیر نیست. قانون به تبعه خارجی اجازه می‌دهد خرید را فقط با وام ارزی بانک تأمین کند؛ اما بخش تأمین‌شده از طریق وام در حداقل سرمایه‌گذاری محاسبه نمی‌شود و گواهی DAB همچنان باید برای قیمت کامل ملک صادر شود.

خرید اقساطی امکان‌پذیر است، اما مدارک شهروندی تنها پس از پرداخت کامل ارائه می‌شوند.

در خرید اقساطی، برای هر پرداخت یک گواهی DAB صادر می‌شود— فقط پرداخت‌های واقعی و تأییدشده با اسناد بانکی در برنامه محاسبه می‌شوند. نکته مهم اینکه خرید اقساطی برای پروژه نوساز با قرارداد محضری تعهد فروش به‌هیچ‌وجه پذیرفته نیست و تمام مبلغ باید همان ابتدا پرداخت شود.

دو ممنوعیت را باید از ابتدا بدانید. ملکی که دارای رهن قانونی فروشنده است، یعنی kanuni ipotek و بخشی از قیمت آن همچنان بدهی محسوب می‌شود، برای شهروندی پذیرفته نخواهد شد. گواهی DAB باید برای تمام ارزش ملک صادر شود، نه فقط مبلغ پرداخت‌شده. همچنین اتباع خارجی نمی‌توانند برای خرید از تسهیلات شرکت‌های تأمین مالی پس‌اندازی (tasarruf finansman) استفاده کنند؛ این محدودیت بر اساس دستور اداره کاداستر مورخ ۲۷ نوامبر ۲۰۲۵ است که در ژانویه ۲۰۲۶ منتشر شد.

کدام اعضای خانواده را می‌توان در درخواست شهروندی قرار داد؟

مسیر سرمایه‌گذاری فقط به متقاضی اصلی محدود نیست. بر اساس قانون، همسر خارجی سرمایه‌گذار و فرزندان خارجی زیر سن قانونی یا وابسته سرمایه‌گذار و همسر او نیز در این گروه قرار می‌گیرند. فرزندان دارای معلولیت بدون محدودیت سنی پذیرفته می‌شوند.

بااین‌حال، سرمایه‌گذاری را نمی‌توان میان اعضای خانواده تقسیم کرد. املاکی که متقاضی می‌خواهد در مبلغ سرمایه‌گذاری خود محاسبه کند، باید به نام خودش خریداری شوند. خرید ملکی جداگانه به نام همسر، فرزند یا شرکت متقاضی در حداقل سرمایه‌گذاری او محاسبه نمی‌شود.

سن فرزندان در برنامه زمانی پرونده بسیار مهم است. فرزند باید هنگام ارائه درخواست زیر سن قانونی باشد. اگر در زمان بررسی پرونده ۱۸ ساله شود، بر اساس تجربه ما تصمیم‌ها یکسان نیستند؛ برخی پرونده‌ها پذیرفته و برخی رد می‌شوند و در این صورت ممکن است لازم باشد حق فرزند از طریق دادگاه پیگیری شود. به همین دلیل، اگر فرزند بزرگ‌تر ۱۶ یا ۱۷ سال دارد، برنامه را طوری تنظیم می‌کنیم که پرونده در سریع‌ترین زمان و با فاصله کافی تا رسیدن به سن قانونی ارائه شود.

برای فرزندان بزرگسال و والدین، راهکارهایی از طریق اقامت وجود دارد. فرزند بزرگسال می‌تواند به‌عنوان سرمایه‌گذار مستقل اقدام کند یا با اجازه اقامت خود در ترکیه زندگی کند. در جلسه مشاوره ترکیب خانواده را بررسی می‌کنیم و راهکاری متناسب با شرایط شما می‌سازیم تا هیچ‌کس از روند پرونده جا نماند.

آیا اقامت دائم در ترکیه و شرکت در آزمون زبان الزامی است؟

خیر.پنج سال اقامت پیوسته و تسلط به زبان ترکی، شرایط روند عمومی تابعیت بر اساس ماده ۱۱ قانون شماره ۵۹۰۱ هستند. سرمایه‌گذاران از روند استثنایی ماده ۱۲ همراه با اجازه اقامت سرمایه‌گذاری طبق ماده ۳۱/۱(j) قانون شماره ۶۴۵۸ استفاده می‌کنند و نیازی به اقامت، آزمون یا دانستن زبان ندارند.

چه مدارکی لازم است؟

اساس پرونده برای همه یکسان است و فرم رسمی NVİ آن را تعیین می‌کند؛ فهرست دقیق مدارک به ترکیب خانواده بستگی دارد. نکته اصلی این است که در کشور خود فقط باید مدارک را جمع‌آوری و آپوستیل کنید. نیازی نیست آن‌ها را در کشور خود ترجمه کنید؛ ترجمه و تأیید محضری را همراه شما در ترکیه انجام می‌دهیم.

مدارکی که باید در کشور خود تهیه کنید؛ هر مدرک باید آپوستیل داشته باشد:

• گواهی تولد هر دو همسر و تمام فرزندان؛
• سند ازدواج و گواهی ادامه داشتن ازدواج؛ اعتبار این گواهی ۶ ماه است؛
• گواهی ترکیب خانواده که نشان دهد چه کسانی در یک نشانی زندگی می‌کنند؛
• گواهی عدم سوءپیشینه برای هر متقاضی بزرگسال که بیش از ۶ ماه از صدور آن نگذشته باشد.

آپوستیل می‌تواند روی اصل مدرک یا نسخه محضری آن درج شود؛ هر دو روش پذیرفته می‌شوند.

اگر سابقه خانوادگی پیچیده‌تر باشد، مدارک دیگری نیز لازم است:

• اگر فرزندان پیش از ثبت ازدواج متولد شده‌اند، گواهی لازم است که نشان دهد مادر و در حالت ایده‌آل هر دو والد، هنگام تولد کودک با شخص دیگری ازدواج نکرده بودند؛
• اگر فرزند حاصل از ازدواج قبلی همراه شما درخواست می‌دهد، مدارک ازدواج قبلی، گواهی طلاق و حکم دادگاه مبنی بر اینکه متقاضی سرپرست رسمی کودک است، لازم خواهند بود.

مدارکی که بدون آپوستیل همراه می‌آورید:

• گذرنامه معتبر بین‌المللی تمام متقاضیان؛

مدارکی که ما در ترکیه آماده می‌کنیم:

• ترجمه محضری تمام مدارک شما به زبان ترکی؛
• فرم درخواست VAT-4 که همراه شما تکمیل می‌کنیم؛
• عکس‌های بیومتریک ۵۰×۶۰ میلی‌متر با پس‌زمینه سفید؛ دو قطعه برای هر فرد
• گواهی سرمایه‌گذاری (TYTB) و کارت‌های اقامت سرمایه‌گذاری؛
• رسید پرداخت هزینه دولتی.

سه نکته‌ای که بیشترین مشکل را ایجاد می‌کنند. تمام مدارکی که از کشور خود می‌آورید باید آپوستیل داشته باشند؛ حتی یک گواهی جدید بدون آپوستیل پذیرفته نمی‌شود. اعتبار گواهی‌ها شش ماه است، بنابراین برنامه جمع‌آوری مدارک باید بر اساس تاریخ ارائه پرونده تنظیم شود، نه برعکس. پرونده نیز فقط به‌صورت حضوری ارائه می‌شود.

مراحل چگونه پیش می‌روند و چقدر زمان می‌برند؟

مسیر دریافت پاسپورت از هشت مرحله ساده تشکیل شده است— از مشاوره رایگان و انتخاب ملک تا معامله، دریافت گواهی سرمایه‌گذاری، اقامت سرمایه‌گذاری و ارائه درخواست شهروندی. بر اساس تجربه Tolerance، در صورت کامل بودن مدارک، کل مسیر حدود ۶ تا ۱۲ ماه زمان می‌برد. انتخاب ملک می‌تواند آنلاین انجام شود، اما سه سفر ضروری است: برای افتتاح حساب بانکی و انجام معامله، ارائه درخواست اقامت و ارائه درخواست شهروندی. زمان دقیق مراحل به عملکرد نهادهای دولتی بستگی دارد.

شهروندی ترکیه، قدم‌به‌قدم: از نخستین مشاوره تا پاسپورت تمام اعضای خانواده

مرحله ۱. مشاوره رایگان

• از هر روشی که برایتان مناسب است، از طریق سایت، پیام‌رسان‌ها یا تلفن، با ما تماس بگیرید
• شرایط، اهداف، بودجه و ترکیب خانواده شما را بررسی می‌کنیم و منطقه و شهری متناسب با نیازهایتان پیشنهاد می‌دهیم
• فهرست دقیق مدارک را تهیه می‌کنیم و پیش از تصمیم‌های مالی بزرگ، ملک، مسیر انتقال پول و زمان‌بندی را بررسی می‌کنیم
• محرمانه و بدون تعهد

مرحله ۲. انتخاب آنلاین املاک 

• فهرستی از املاک متناسب با اهداف شما تهیه می‌کنیم که از نظر وضعیت، فروشنده و ارزش نیز واجد شرایط باشند
• پیش از سفر شما به ترکیه، از راه دور به تمام پرسش‌ها پاسخ می‌دهیم
• تمام گزینه‌هایی را که ممکن است مانع صدور گواهی سرمایه‌گذاری شوند، کنار می‌گذاریم

مرحله ۳. تور رایگان بازدید از املاک 

• تور آشنایی برگزار می‌کنیم: در فرودگاه از شما استقبال می‌کنیم، اقامت در هتل را فراهم می‌کنیم و محله‌ها و املاک متناسب با اهدافتان را نشان می‌دهیم
• کارشناس ما کنارتان است و درباره زیرساخت‌ها، ویژگی املاک، مدارک و روند خرید به تمام پرسش‌های شما در محل پاسخ می‌دهد
• اگر امکان سفر ندارید، یک تور کامل آنلاین از طریق تماس تصویری برگزار می‌کنیم
• بدون هیچ فشاری انتخاب می‌کنید؛ جایی که واقعاً دوست دارید در آن زندگی یا سرمایه‌گذاری کنید. گزینه نهایی نیز پیش از پرداخت بیعانه به‌طور کامل بررسی می‌شود

مرحله ۴. معامله و پرداخت 

• شماره مالیاتی دریافت می‌کنیم، حساب بانکی در ترکیه باز می‌کنیم و برای انتقال پول از هر کشوری همراهتان هستیم
• ارزیابی را از یک شرکت دارای مجوز سفارش می‌دهیم تا ارزش لازم برای برنامه تأیید شود
• برای دریافت صحیح گواهی DAB کمکتان می‌کنیم
• پرداخت امن از طریق انتقال بانکی
• سند مالکیت TAPU را همراه با یادداشت ممنوعیت فروش مطابق شرایط برنامه شهروندی ثبت می‌کنیم

مرحله ۵. گواهی سرمایه‌گذار

• اداره ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) قیمت، ارزیابی و پرداخت‌ها را تطبیق می‌دهد
• پس از بررسی، گواهی سرمایه‌گذاری (TYTB) صادر می‌شود
• این گواهی تأیید رسمی انجام سرمایه‌گذاری مطابق مقررات است

مرحله ۶. اقامت سرمایه‌گذاری

• برای جمع‌آوری مدارک، ترجمه و تأیید محضری همراهتان هستیم؛ کارشناسان و وکلای ما در هر مرحله کنار شما قرار دارند
• مدارک را برای اجازه اقامت ویژه سرمایه‌گذاری نوع J ارائه می‌کنیم که در دوره بررسی درخواست شهروندی اعتبار دارد
• هنگام ارائه درخواست، حضور شخصی تمام متقاضیان الزامی است؛ بااین‌حال نیازی نیست به‌طور دائم در ترکیه زندگی کنید
• کارت‌های اقامت را با وکالت‌نامه دریافت می‌کنیم یا می‌توانید شخصاً آن‌ها را تحویل بگیرید

مرحله ۷. ارائه درخواست شهروندی 

• پرونده شهروندی را همراه با مدارک و آپوستیل‌ها آماده می‌کنیم و در ترجمه و تأیید محضری آن‌ها همراهتان هستیم
• پرونده را به اداره امور شهروندی (NVİ) ارائه می‌کنیم؛ مانند درخواست اقامت، حضور شخصی تمام متقاضیان در این مرحله نیز الزامی است
• دولت درخواست را بررسی می‌کند و ما روند پیشرفت آن را پیگیری کرده و شما را در جریان قرار می‌دهیم

مرحله ۸. پاسپورت تمام اعضای خانواده و پشتیبانی در سال‌های آینده

• پس از صدور تصمیم مثبت، درخواست مدارک را ارائه می‌کنیم و تمام اعضای خانواده کارت شناسایی ترکیه (kimlik) دریافت می‌کنند
• برای شما، همسر و فرزندانتان پاسپورت بین‌المللی می‌گیریم
• برای دریافت بیمه درمانی دولتی (GSS) همراهتان هستیم
• اطلاعات شما را در TAPU به‌روزرسانی می‌کنیم؛ اکنون مالک به‌عنوان شهروند ترکیه ثبت می‌شود و این موضوع هنگام فروش آینده لازم خواهد بود
• دسترسی به e-Devlet، سامانه یکپارچه آنلاین خدمات دولتی، را دریافت و تنظیم می‌کنیم؛ مدارک، مالیات، TAPU و نوبت پزشک همگی در یک حساب در دسترس‌اند
• پس از پایان مراحل نیز سال‌ها کنارتان می‌مانیم: قراردادهای خدمات شهری، تجهیز خانه، اجاره و مدیریت املاک در صورتی که دائماً در ترکیه زندگی نکنید. راهنمایی می‌کنیم و مسائل را همان‌طور که برای خودمان حل می‌کردیم، پیش می‌بریم

حضور در تمام مراحل لازم نیست، اما سه سفر ضروری است. انتخاب ملک می‌تواند کاملاً از راه دور و از طریق انتخاب آنلاین و تور تصویری انجام شود. برای افتتاح حساب و معامله باید شخصاً حضور داشته باشید، زیرا حساب بانکی با وکالت‌نامه افتتاح نمی‌شود. سپس برای درخواست اقامت و شهروندی نیز حضور تمام متقاضیان الزامی است. هر سفر را از پیش برنامه‌ریزی می‌کنیم و در تمام مراحل کنارتان هستیم.

زمان موردنیاز برای هر مرحله

این زمان‌ها بر اساس تجربه معاملات Tolerance ارائه شده‌اند. دولت هر درخواست را جداگانه بررسی می‌کند و در دوره‌های پرترافیک ممکن است مراحل بیشتر طول بکشند.

می‌توانید تمام این مراحل را همراه ما طی کنید: ببینید چرا برای دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری، ما را انتخاب می‌کنند. 

Tolerance چگونه پیش از رزرو و پرداخت، ریسک را کاهش می‌دهد؟

نیازی نیست شخصاً تمام قوانین و مراحل اداری ترکیه را بررسی کنید. کافی است چهار موضوع روشن شوند: آیا متقاضی و خانواده واجد شرایط‌اند، آیا ملک مشخص مناسب است، آیا روش پرداخت پذیرفته می‌شود و پس از دوره سه‌ساله چه دارایی‌ای در اختیار خواهید داشت. تمام روند کاری ما بر همین چهار پرسش استوار است.

ابتدا نیاز شما را دقیق مشخص می‌کنیم — شهروندی، ترکیب خانواده، بودجه، روش پرداخت و برنامه‌تان برای املاک. سپس نه‌فقط ملک، بلکه فروشنده، سابقه مالکیت، ثبت‌های TAPU و محدودیت‌های ویژه TKGM را بررسی می‌کنیم. پس از آن زنجیره مالی را هماهنگ می‌کنیم: مبالغ قرارداد، DAB، پرداخت‌های بانکی، TTB و زمان ثبت تعهد.

اگر املاک از نظر نقدشوندگی یا ساختار سرمایه با اهداف شما سازگار نباشد، نباید خرید را به هر قیمتی با برنامه تطبیق داد. انتخاب املاک را از نیازهای شما آغاز می‌کنیم، نه از فهرست فروش.

اگر در حال حاضر خرید املاک در برنامه شما نیست، اما سرمایه آزاد دارید، مسیر دیگری در همین برنامه وجود دارد: اخذ شهروندی ترکیه با سپرده بانکی که در حال حاضر به سپرده حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا در یک بانک ترکیه نیاز دارد.

Tolerance از سال ۲۰۰۲؛ در بازار املاک ترکیه فعالیت می‌کند و بیش از ۵٬۰۰۰ خانواده از بیش از ۳۷ کشور. از خدمات ما استفاده کرده‌اند

در صورت رد درخواست چه باید کرد؟

رد درخواست پایان مسیر نیست. مهم‌ترین دلیل احتمالی رد شدن، تطابق نداشتن سرمایه‌گذاری با الزامات رسمی است: ملک، مبالغ، پرداخت‌ها یا مدارک. ما این بخش را پیش از معامله بررسی و تکمیل می‌کنیم تا پرونده‌ای به مرحله ارائه برسد که از نظر اداره مربوطه ابهامی نداشته باشد.

البته بررسی‌های دولتی همچنان انجام می‌شوند. قانون الزامات مربوط به امنیت ملی و نظم عمومی را حفظ کرده است و مطابقت سرمایه‌گذاری با مقررات، به‌تنهایی به معنای اعطای خودکار شهروندی نیست.

اگر تصمیم نهایی منفی باشد، همچنان قطعی نیست. ابتدا اعتراض را به اداره مربوطه ارائه می‌کنیم و در صورت نیاز در دادگاه اداری طرح دعوا می‌کنیم. اگر علت فنی باشد، مانند نقص مدارک، ارزیابی یا ساختار معامله، می‌توان خطا را اصلاح و دوباره درخواست داد.

ما از سال ۲۰۱۸ این برنامه را اجرا می‌کنیم— و از نخستین مجموعه‌هایی در بازار بودیم که هم‌زمان با آغاز اجرای مقررات جدید، خدمات جامع همراهی را ارائه دادیم. از آن زمان صدها مشتری و خانواده‌هایشان این مسیر را همراه ما طی کرده‌اند و نظرهای آن‌ها درباره خدمات ما از هر وعده‌ای گویاتر است.

در سه سال نخست چه استفاده‌ای از ملک می‌توان داشت و پس از آن چگونه از سرمایه‌گذاری خارج شد؟

ممنوعیت فقط به تغییر مالک مربوط می‌شود: ملک را تا سه سال نمی‌توان فروخت یا هدیه داد، اما می‌توانید در آن زندگی کنید، اعضای خانواده را در همان نشانی ثبت کنید یا ملک را اجاره دهید. پس از سه سال، محدودیت با درخواست شما برداشته می‌شود و ملک آزادانه قابل‌فروش خواهد بود. شهروندی نیز برای شما باقی می‌ماند.

این سه سال دوره عادی مالکیت است، نه مسدود شدن دارایی.بسیاری از مشتریان این املاک را اجاره می‌دهند و بخشی از هزینه‌های نگهداری را از محل اجاره تأمین می‌کنند. می‌توانید اجاره و مدیریت ملک را به ما بسپارید. تنها تغییر مالک محدود شده است و در مدت ممنوعیت، تنظیم قرارداد تعهد فروش برای ملک نیز مجاز نیست.

در برابر وعده «پس از سه سال ملک را پس می‌خریم» محتاط باشید. بازگرداندن ملک به مالک قبلی یا نزدیک‌ترین بستگان او، حتی پس از پایان دوره، باعث لغو گواهی سرمایه‌گذاری می‌شود. فروش به شخص ثالث چنین خطری ندارد. اگر سازنده «بازخرید تضمینی» پیشنهاد می‌دهد، قرارداد را پیش از امضا به ما نشان دهید.

اگر برنامه‌ها پیش از پایان دوره تغییر کنند — تا پیش از ارائه درخواست شهروندی می‌توان تعهد را از طریق اداره کاداستر لغو و از برنامه خارج شد. پس از ارائه درخواست و به‌ویژه پس از دریافت پاسپورت، لغو زودهنگام به نهادهای شهروندی اطلاع داده می‌شود. چنین اقدامی فقط پس از مشورت با وکیل ما انجام می‌گیرد.

قانون تنها در یک حالت اجازه لغو شهروندی اعطاشده را می‌دهد: اگر متقاضی هنگام ارائه درخواست اطلاعات نادرست داده یا حقایق مهم را پنهان کرده باشد؛ ماده ۳۱ قانون شماره ۵۹۰۱. این دلیل دیگری است که از روز نخست تمام مراحل را شفاف و صحیح انجام دهید.

پس از سه سال خودتان تصمیم می‌گیرید: ملک را نگه دارید، بفروشید یا با ملک دیگری جایگزین کنید. حذف یادداشت محدودیت، یک فرایند فنی در اداره کاداستر است و ما آن را رایگان برایتان انجام می‌دهیم. 

برنامه خروج از سرمایه‌گذاری از همان زمان خرید طراحی می‌شود. از ابتدا املاکی را انتخاب می‌کنیم که پس از سه سال بازار فروش داشته باشند: قیمت ورود منطقی، محله پرتقاضا و سازنده معتبر. همچنین دوره موردنظر برای نگهداری ملک را از همان آغاز بررسی می‌کنیم. هنگام فروش نیز همان‌قدر دقیق همراهتان هستیم که هنگام خرید بودیم. این یکی از ۲۵ دلیلی است که مشتریان پس از معامله نیز با ما می‌مانند.

وضعیت تابعیت دوگانه چگونه است؟

ترکیه تابعیت چندگانه را به رسمیت می‌شناسد و شما را ملزم به ترک تابعیت فعلی نمی‌کند — از نظر ترکیه، پاسپورت دوم هیچ محدودیتی برای پاسپورت نخست ایجاد نمی‌کند. تعهدات شما در برابر کشور مبدأ، مانند اعلام تابعیت دوم یا محدودیت‌های استخدام دولتی، فقط به قوانین همان کشور بستگی دارند. 

اگر قصد دارید با خرید املاک شهروندی ترکیه را دریافت کنید، شرایط خود را با ما در میان بگذارید — ترکیب خانواده، بودجه و زمان‌بندی. املاک مناسب برنامه را انتخاب می‌کنیم، تمام مدارک را بررسی می‌کنیم و از انتخاب ملک تا ارائه درخواست شهروندی همراهتان هستیم. پس از دریافت پاسپورت نیز برای اجاره، مدیریت، مدارس و امور روزمره در کنارتان می‌مانیم.

با آرامش، محرمانگی و همان دقتی که برای خودمان به کار می‌بریم.

به خانه خوش آمدید.

کانال زندگی در ترکیه و صفحه اینستاگرام ما را دنبال کنید تا همیشه از مهم‌ترین رویدادهای زندگی، املاک و کسب‌وکار در ترکیه باخبر بمانید. ما آنچه را دیگران نمی‌دانند یا درباره‌اش صحبت نمی‌کنند، می‌دانیم و صادقانه با شما در میان می‌گذاریم.

منابع:

1. قانون شماره ۵۹۰۱ «شهروندی ترکیه»، مواد ۱۱ تا ۱۲ و ۳۱ — mevzuat.gov.tr — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5901&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
2. آیین‌نامه اجرای قانون شماره ۵۹۰۱، مصوبه شماره ۲۰۱۰/۱۳۹، ماده ۲۰، متن یکپارچه — mevzuat.gov.tr — https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/21.5.2010139.pdf
3. قانون شماره ۶۴۵۸ اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی، ماده ۳۱/۱(j) — mevzuat.gov.tr — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6458&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
4. فرمان ریاست‌جمهوری شماره ۵۵۵۴؛ حداقل مبلغ ۴۰۰٬۰۰۰ USD، لازم‌الاجرا از ۱۳.۰۶.۲۰۲۲ — Resmî Gazete — https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2022/05/20220513-20.pdf
5. فرمان ریاست‌جمهوری شماره ۷۹۳۸؛ انواع املاک، از ۱۲.۱۲.۲۰۲۳ — Resmî Gazete — https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/12/20231212-31.pdf
6. Your Key Türkiye — پرتال رسمی اداره ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) برای سرمایه‌گذاران خارجی: بخش «Vatandaşlık Kazanımı»، شرایط برنامه، گواهی TTB و قانون اعتبار شش‌ماهه — https://www.yourkeyturkiye.gov.tr/vatandaslik-kazanimi
7. Your Key Türkiye — پرسش‌ها و پاسخ‌های رسمی درباره DAB، چند ملک، قرارداد satış vaadi و سهم‌های مالکیت — https://yourkeyturkiye.gov.tr/sss
8. TKGM، «راهنمای عملیات TAPU برای اتباع خارجی»، فایل PDF رسمی شامل بخش شهروندی — https://yourkeyturkiye.gov.tr/attachment/tapu-islem-rehberi-tr.pdf
9. NVİ، «اخذ شهروندی ترکیه»، روند استثنایی بر اساس ماده ۱۲ — https://www.nvi.gov.tr/turk-vatandasliginin-kazanilmasi
10. NVİ، فرم VAT-4 برای اخذ استثنایی شهروندی — https://www.nvi.gov.tr/kurumlar/nvi.gov.tr/hizmetlerimiz/vatandaslikhizmetleri/Vat_4_Istisnai_Olarak_Kazanma.pdf